自営業・個人事業主の住宅ローン事情を公開。

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ご訪問ありがとうございます。

はた坊

自営業の方、特に個人事業主、フリーランスの方、住宅ローンの借り入れができないと悩んでいませんか?

会社員は年収 = 所得でわかりやすいし、会社員ってだけで銀行からの信頼も厚い。

たとえ借り入れ直後に退職したとしても借り入れ時点の信用はあります。

逆に個人事業主やフリーランスは儲かっていても節税していれば所得は抑えられているし、不安定と見なされる。うちは儲かってはいないけれど

そんな個人事業主の夫名義でどうやって住宅ローンを借りれたか、マイホーム購入までの経緯と交えながらお伝えします。

目次

家探し開始時点では所得100万程度。

夫は自営業で節税対策もあり、年収は低め。

そもそも住宅ローンが借りれるのか。

低金利、消費税増税延期など好条件が揃っていたのでまずは銀行へ相談に。

イオン銀行へ相談

地方銀行よりは融通が利きそう(個人的なイメージ)、ローン契約後の特典(ゴールドカード)を理由にまずはイオン銀行へ。決算書を3期分持って。

事前に調べたネット情報だと確定申告書の「所得金額」欄の合計を基準にする銀行が多いらしい。

説明によるとイオン銀行の場合、決算書(損益計算書)の内容を細かく見るらしい。

自営業者は節税するので所得金額 ≠ 純粋な年収なことが多いからという理由らしい。

具体的には決算書の所得金額に以下の3つを足し戻すそう。

  • 減価償却費
  • 専従者給与
  • 青色申告特別控除額

これの3年平均、もしくは直近の1年で低い方を基準にして、約6倍が融資額の目安になるらしい。

他に借り入れがあったりすると減額になるらしいし、扶養の人数などで変わったり、審査基準は他にもあると思うのであくまでも目安。

大体どれくらいが見込めるのかがわかり、相談の結果としては大満足。

家探しはその後2年続く(2016〜2018年)

自分達だけで工務店を探し、土地探し、物件探しから開始。

ここでも年収の低さがネックで中古 + リノベ(半分は入居後のセルフリノベ)という難易度の高い物件探し。

希望の地域が決まっていたからなかなか見つからず、もう無理なんじゃない?となった時期もあった。

はた坊

事故物件を契約しそうになるほど。あきらめかけた。

結果的には2年後に建売を購入したのですが、果たしてすんなりローンは組めたのか。

確定申告2年で徐々にUPして所得300万に。

2年間家探しをしつつ確定申告を2回経て、徐々に所得300万まで上げました。

売り上げをごまかして所得を増やしたとか、ダメな方法ではなく、単に普段やっている節税を減らしました。

本来支払っている経費は計上していいけど、計上せずに所得が増えるよう調整。

デメリットは税金が増えること。

はた坊

所得税、国保、住民税、消費税などなど。

ローンを借りるために税金が増えるのはとても痛かったけど、先延ばしにするほど税負担が増えるばかりなので決断。

希望条件の見直し、工務店も変更

確定申告で所得を徐々に上げながらも、最初の工務店では金額が見合わないと判断して、物件探しの方向性も変更。

注文住宅は早々に諦め、中古をリノベに方向転換。

リノベは壊してみないとわからない部分も多く、土地、建物、外構もあわせると予算が見えなくて、低予算の私達には理想が高すぎると断念。

住みながらDIYの案もあったけど、こどもが小さい時期にその道を選ばなくてよかった。

そんな時にたまたま建売物件を見つける。

建売なら土地も建物も外構も終わってるので、予算がすぐわかる。

しかも割と立地の利便性が高い場所が多かった。

はた坊

立地がよくないと建売は売れにくいのかな。

立地の良さは重視していたから早くこうすればよかった。

そして試しに見に行った2軒目でトントン拍子に決定。

住宅ローンはフラット35

建売を内覧する前に工務店で仮審査を勧められて、地方銀行の融資目安額がわかっていた。

別の地方銀行で融資の審査を出すことになったので再度審査。

仮審査で融資目安額がわかっていたので、価格交渉もできました。

自営業者はフラット35の方が審査は通りやすいらしいです。

結果的には前年の所得の約7倍の融資額がおりました。

頭金もいれたのですが低金利だったので、頭金を減らせばよかったと今は思います。

こういう経緯で無事ローンを組み、住宅を購入することができました。

借り入れしたのが2018年なので、それから情勢も変わっている点もあるかもしれませんがご参考になれば嬉しいです。

ご覧いただきありがとうございました。

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